چرا سیاست تمدید دستوری قراردادهای اجاره شكست خورد؟
همسان شدن اجاره‌بها با تورم
بهتر آن بود كه دولت پیش از این طرح برنامه‌ای را برای خانه‌های روستایی اجرا می‌كرد تا این روند مهاجرت به حاشیه شهرها را كاهش دهد و پس از آن این طرح اجرا می‌شد و باید گفت متاسفانه هیچ بررسی و تحقیق میدانی بابت این قضیه صورت نگرفته است و تعداد اقشار آسیب‌پذیر و كم‌درآمد در جامعه مشخص و آمار دقیقی از این افراد در دست نیست.
مركز آمار ایران روز گذشته اعلام كرد؛ در فصل تابستان ١۴٠٠، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسكونی در مناطق شهری، به عدد ۲۴۴.۱ رسید كه نسبت به فصل بهار 8 درصد رشد داشته است. در فصل تابستان استان لرستان با ۲۷.۵ درصد بیشترین و استان سیستان و بلوچستان با ۲.۵ درصد كمترین نرخ تورم اجاره مسكن را در بین استان‌های كشور داشته‌اند. ضمن آنكه درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در تابستان ١۴٠٠ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ۲۴.۷ درصد است اما نسبت به فصل بهار ١۴٠٠ (٢٩.١ درصد)، ۴.۴ واحد درصد كاهش نشان می‌دهد. همچنین این مركز اعلام كرد در این فصل بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ۴١.٨ درصد مربوط به استان لرستان و كمترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ١٣.١ درصد مربوط به استان خراسان رضوی است.
بیشترین نرخ تورم اجاره‌بها در استان كرمانشاه رقم خورد
به عبارتی در فصل تابستان ١۴٠٠ خانوارهای استان لرستان به‌طور متوسط ١٧.٢ واحد درصد بیشتر از میانگین كل كشور و خانوارهای استان خراسان رضوی به‌طور متوسط ۱۱.۵ واحد درصد كمتر از میانگین كل كشور در بخش اجاره‌بها هزینه كرده‌اند . نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهی به فصل تابستان ١۴٠٠ برابر ۲۷.۶ درصد اعلام شد كه استان كرمانشاه با ۳۷.۵ درصد بیشترین نرخ تورم و استان سیستان و بلوچستان با ١٣.٢ درصد كمترین نرخ تورم را داشته‌اند.
همچنین در فصل تابستان ١۴٠٠ متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای كل خانوارهایی كه تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ۴۶.۹ درصد بوده است. به عبارت دیگر، مستاجران برای تمدید قرارداد اجاره خود، مجبور شده‌اند رقم اجاره را نزدیك به 47 درصد بالاتر ببرند. رقمی كه به تورم موجود در كشور نزدیك است و به نوعی می‌توان گفت كه نوعی همسان‌سازی به‌طور خودكار شكل گرفته است.
قیمت زمین 100 درصد رشد كرد
همچنین مركز آمار ایران در روز 17 مهر ماه گزارش دیگری از متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین اعلام كرد. قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسكونی كلنگی در زمستان سال ۱۳۹۹ نسبت به زمستان سال ۹۸ حدود ۱۰۰ درصد افزایش داشته است. همچنین، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسكونی كلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملكی در كل كشور ٩٣ هزار و ۱۰۰ ریال با میانگین مساحت ٣٧۴ مترمربع بوده كه نسبت به فصل قبل، ۶.۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٩٨.٩ درصد افزایش داشته است.
فرآیندهای دستوری همواره محكوم به شكست است
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در مورد گزارش مركز آمار ایران در خصوص تورم 47 درصدی اجاره‌نامه‌های تمدیدی تابستان با وجود تاكید ستاد ملی كرونا در مورد همدلی با مستاجران و رشد حداكثر 25 درصدی اجاره‌نامه‌ها در این ایام به «اعتماد» گفت: ستاد ملی كرونا همواره سفارش‌ها و نظرات انسان‌دوستانه‌ای دارد، اما واقعیت‌های اقتصادی و بازار عرضه و تقاضا كه در همه جای دنیا قیمت‌ها را تعیین می‌كند به گونه‌ای دیگر رقم می‌خورد و باید گفت فرآیندهای دستوری همواره محكوم به شكست است.
این كارشناس بازار مسكن با اشاره به نرخ واقعی تورم ادامه داد: این نرخ بسیار بالاتر از نرخی است كه از سوی بانك مركزی اعلام می‌شود و به نظر می‌رسد نرخ تورم بیش از 60 درصد باشد و زمانی كه این نرخ بالای 60 درصد باشد صاحبان املاك نیز برای اینكه ارزش ملك خود را حفظ كنند ناچار به افزایش قیمت اجاره‌بهای ملك خود هستند و حتی اگر 47 درصد هم اجاره‌ها را بالا برده باشند عملا 13 درصد زیر نرخ تورم مبلغ اجاره‌ها را افزایش داده‌اند.
او افزود: پس با این میزانی كه اعلام شده باید گفت صاحب ملك از تورم عقب مانده كه معمولا در این شرایط باید دولت ما نیز همانند بسیاری از كشورها با پرداخت یارانه به مردم جبران این فاصله را بكند اما متاسفانه به دلیل ضعف اقتصادی حاكم در كشور دولت قادر نیست این كار را انجام دهد و امروز می‌بینیم كه این میزان تورم و عدم حمایت‌های دولتی باعث شده تا بسیاری از مشاغل ادامه حیات خود را از دست بدهند و ورشكست شوند و عدم توان مالی و پیش‌بینی‌های اقتصادی منجر به ضرر و زیان افراد و فقیر شدن قشر متوسط جامعه شده است.
رشد قیمت زمین ارزش ملك را تغییر می‌دهد
اكبرپور با اشاره به متوسط قیمت زمین كه در فاصله سال‌های 1399 و 1398 دوبرابر شده و تا 100 درصد رشد داشته است، خاطرنشان كرد: این مساله روی قیمت واحدهای مسكونی نیز تاثیرگذار خواهد بود و ارزش ملك هم رشد خواهد كرد و بدیهی است كلیه واحدهای تجاری و مسكونی تحت تاثیر این موضوع قرار خواهند گرفت.
این فعال حوزه مسكن ادامه داد: قیمت ملك تحت تاثیر فاكتورهای گوناگونی قرار دارد كه یكی از آنها قیمت زمین است، چراكه آپارتمان‌های موجود از زمین موجود قدرالسهم دارند و زمانی كه نرخ زمین رشد می‌كند قاعدتا افزایش قیمت زمین میان متراژ آپارتمان‌ها تقسیم می‌شود و قاعدتا با رشد 100 درصدی قیمت زمین حدود 30 درصد قیمت آپارتمان‌ها نیز رشد می‌كند، زیرا این افزایش قیمت بین همه آپارتمان‌ها تقسیم می‌شود.
او تصریح كرد: عامل دیگر در افزایش قیمت ملك افزایش قیمت مصالح ساختمانی است كه با نرخ تورم كمترین افزایش را باید داشته باشند اما واقعیت این است كه فراتر از این می‌روند ضمن آنكه خدمات مختلف اعم از آسانسور و شارژ ساختمان و قیمت خدمات دولتی اعم از آب، برق، تلفن و... در این بخش تاثیرگذار است.
اكبرپور با اشاره به اقدام اخیر دولت در خصوص طرح توزیع زمین مجانی بین اقشار كم درآمد برای ساخت مسكن ادامه داد: به اعتقاد بنده فرآیندهایی مانند ساخت یك میلیون مسكن در سال بیشتر طرحی شعارگونه است تا اینكه به واقعیت نزدیك باشد، اما اینكه گفته شده به اقشار كم درآمد و آسیب‌پذیر جامعه با زمین مجانی برای ساخت مسكن كمك می‌شود اقدامی مفید خواهد بود، اما نكته اینجاست كه هیچ تحقیقی در این رابطه صورت نگرفته كه آیا این افراد واجد شرایط برای دریافت زمین مجانی كه فاقد مسكن هم هستند از روستاها به حاشیه شهرها مهاجرت كرده‌اند و در اطراف شهرها سكنی دارند یا افرادی هستند كه به دلیل گرانی‌ها از شهرها به اطراف مهاجرت كرده‌اند.
هیچ‌گونه تحقیق میدانی برای توزیع زمین مجانی انجام نشده است
این كاشناس بازار مسكن افزود: بهتر آن بود كه دولت پیش از این طرح برنامه‌ای را برای خانه‌های روستایی اجرا می‌كرد تا این روند مهاجرت به حاشیه شهرها را كاهش دهد و پس از آن این طرح اجرا می‌شد و باید گفت متاسفانه هیچ بررسی و تحقیق میدانی بابت این قضیه صورت نگرفته است و تعداد اقشار آسیب‌پذیر و كم‌درآمد در جامعه مشخص و آمار دقیقی از این افراد در دست نیست.
او با بیان اینكه محققین مرتبط با حوزه شهرسازی اعم از عمران، معماری، شهرسازی و... در دانشگاه‌ها بیكار هستند، گفت: چرا برای چنین طرح كشوری و مهمی از این افراد استفاده نمی‌شود تا تحقیقی جامع در این زمینه صورت گیرد و بر اساس اطلاعات درست و بر اساس تحقیقات میدانی تصمیم‌گیری شود. به اعتقاد من این‌گونه تصمیم‌گیری‌ها در دولت شبیه تصمیمات 60-50 سال پیش است كه به صورت دستوری و با نظر وزیر، معاونان و مدیران كل كه سال‌ها در وزارت راه و شهرسازی بوده‌اند، انجام می‌شود و می‌خواهند بدون نظر كارشناسان كار را پیش ببرند و در نهایت با مسائل و مشكلات مختلفی هم روبه‌رو می‌شوند این در حالی است كه تجربه نشان داده دخالت دستوری دولت در همه جای دنیا مقطعی و به صورت مسكن و موقتی است و بدون مشاركت كارشناسان بازار مشكلات حل نخواهد شد.
منبع: اعتماد