چشم انداز بازار مسکن در سال پیش رو

 بازار مسکن در سالی که گذشت باز هم با افزایش قیمت روبرو شد، اما این افزایش به مانند سال‌های پیشین نبود، اما در مقابل در سال ۱۴۰۰ میزان رشد اجاره مسکن سر به فلک کشید و بر اساس آمار‌های رسمی رشد بیش از ۲۰۰ درصدی را تجربه کرد، اما حال در سال جاری به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن، اگر برجام احیا شود، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن آرام بگیرد، اما باید به این نکته اشاره کرد که کماکان رکود این بازار ادامه پیدا خواهد کرد و چه بسا تشدید نیز شود. در این رابطه احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو به تشریح بازار مسکن در سال گذشته و همچنین پیش‌بینی بازار در سال جاری پرداخته است.

بازار مسکن در سالی که گذشت با چه تحولاتی روبرو شد و آن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در سال ۱۴۰۰، بازار مسکن به مانند سال‌های پیشین مسیر گذشته را طی کرد، به بیان دیگر همچنان شاهد گرانی مسکن بودیم، در این رابطه ما با پدیده رکود تورمی روبرو بودیم، یعنی از یک طرف قیمت‌ها بالا می‌رفت، به دلیل این‌که تمام نهاده‌ها بالا می‌رفتند، نهاده‌هایی که تولید مسکن با آن انجام می‌شود، اما در مقابل عدم توانایی متقاضیان واقعی مسکن که توان خرید نداشتند، در نتیجه هم معاملات کم و هم قیمت‌ها بسیار بالا بود.
چرا در سال ۱۴۰۰ بازار اجاره این چنین با افزایش قیمت روبرو شد و بیش از رشد قیمت مسکن بالا رفت؟
مسکن یک نیاز اولیه است و مردم وقتی توان نداشته باشند برای خرید واحد مسکونی‌شان، ناچارند به بخش استیجاری رجوع کنند و چون تقاضا در این بخش زیاد می‌شود، اما در مقابل عرضه تقریبا ثابت، نرخ‌ها مدام بالا می‌رود. از طرفی اقدامی نه از طرف بخش خصوصی و نه بخش دولتی در توسعه بخش استیجاری انجام نشده، در نتیجه قیمت‌ها بالا می‌رود. این درحالیست در سالی که گذشت قیمت اجاره به مراتب بیشتر از قیمت خرید و فروش بالا رفت، به همین دلیلی که عرض کردم، چون برای خرید مشتری وجود نداشت، ولی برای اجاره مشتری بیشتر از میزان عرضه وجود داشت.

در سال آینده، چه سناریو‌هایی در انتظار این بازار است؟
اگر شرایط همین باشد که امروز ما شاهدش هستیم، یعنی امکانات اقتصادی کشور افزایش نیابد، روابطی که بر بازار مسکن حاکم است، تغییر نکند و تورم نیز همچنان بالا‌ رود، وضع گذشته ادامه خواهد یافت، که نتیجه آن رکود بیشتر بازار مسکن و قیمت‌های بالاتر است.

از سویی، یک اتفاق دیگری که ممکن است در سال جاری بیفتد، این است که انبوه‌سازان از ساخت‌وساز‌ خودداری کنند، چون اگر سازنده‌ها نتوانند واحد‌هایی که ساخته‌اند را بفروشند، طبیعتا پروانه جدید نخواهند گرفت و ساخت‌وساز جدیدی انجام نخواهند شد، در این رابطه علاوه بر رکود تورمی، عدم ساخت مسکن رخ خواهد داد، بنابراین یک سناریو این است که وضع تغییری پیدا نکند که خروجی آن، تورم و رکود بیشتر و ساخت‌وساز کمتراست.

سناریوی دوم این است که ما شاهد گشایش در روابط بین‌المللی کشورمان باشیم که در نتیجه احیای برجام و رفع تحریم‌ها وضعیت تغییر پیدا کند که در این صورت یک ریزش قیمت را شاهد خواهیم بود و در کوتاه‌مدت یک شوک قیمتی به بازار وارد شده و قیمت‌ها شکسته می‌شود، همین‌قدر که اعلام شود تحریم‌ها برطرف شده و امکاناتی فراهم شده برای کشور، این خودش می‌تواند یک هشداری دهد به بازار و این‌که شدیدا افراد مقاومت می‌کنند که ملکشان را عرضه کنند، کسانی که مالک هستند، نگران بوده و می‌گویند اگر ما ملک خود را عرضه کنیم، فردا چه خواهد شد.

استنباط آن‌ها این است که اگر خانه خود را بفروشند، با همان مبلغ دیگر خانه خود را نمی‌توانند بخرند، اما در صورت احیا توافق هسته‌ای این وضع برعکس خواهد شد و همه فکر می‌کنند اگر ملکشان را نفروشند و به بازار نرسانند، ممکن است روی دستشان بماند و این باعث می‌شود یک شوک قیمتی به وجود بیاید و قیمت‌ها ریزش کند. احتمال این سناریو خیلی زیاد است که اگر این اتفاق بیفتد، قیمت‌ها خواهد شکست و ما شاهد سقوط قیمت‌ها خواهیم بود.

این درحالیست که اگر برجام احیا شود، یعنی ما بتوانیم یک روابط مناسب با دنیا داشته باشیم، در کوتاه‌مدت یک شوک قیمتی به وجود خواهد آمد و در میان‌مدت و بلندمدت اشتغال ایجاد خواهد شد. از سویی اشتغال باعث می‌شود که افراد درآمد کسب کنند و دوباره می‌توانند وارد بازار مسکن شوند، یعنی از این وضعیتی که الان وجود دارد، بازار مسکن خارج خواهد شد.

آیا بازار مسکن از طریق سیاست‌هایی که دولت چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره به کار می‌گیرد، قابل کنترل است؟
به نظر بنده کنترل بازار مسکن یا هر بازار دیگری اصولا شدنی نیست، یعنی در واقع اقتصاد را نمی‌شود به صورت دستوری هدایت کرد. اقتصاد یک الزاماتی دارد، یک بستر شناخته‌شده‌ای در تمام دنیا دارد که آن مسئله عرضه و تقاضاست. در این رابطه بایستی تعادل ایجاد کرد. متاسفانه در بخش عرضه ما با کمبود شدید روبرو هستیم.

این درحالیست تمام ساخت‌وساز‌هایی که در سال‌های اخیر انجام شده، برای یک اقشار خاصی بوده، یعنی افراد خاصی وارد این بازار چه تولید و چه مصرف شده‌اند. آن‌هایی که توان داشته‌اند، چه توان ساخت و چه توان خرید، اما در مقابل افراد نیازمند نتوانسته‌اند وارد چرخه خرید و یا مصرف شوند.

در دنیا برای اقشار متوسط رو به پایین در رابطه با تامین مسکن فکری اساسی شده، در تمام دنیا یک بخشی داریم به نام بخش استیجاری، البته نه آن چیزی که الان در ایران وجود دارد، در کشور‌های پیشرفته ساختمان‌هایی ساخته می‌شود که صرفا برای اجاره است، یعنی اصلا این ساختمان‌ها حتی به صورت اجاره به شرط تملیک هم نیست، بلکه تنها مختص اجاره است و در تمام شهر‌ها ساخته می‌شود، افراد می‌آیند و آ‌ن‌ها را اجاره می‌کنند برای مدت معینی که لازم دارند و بعد هم هر وقت خواستند، آن‌جا را ترک می‌کنند و نفر بعدی می‌آید.
از سویی بخش زیادی از این ساختمان‌ها را دولت‌ها و به خصوص شهرداری‌ها می‌سازند، بعضی وقت‌ها هم شرکت‌های بزرگی هستند که اصلا کارشان ساختن خانه‌های استیجاری است، یعنی نمی‌سازند برای فروش، بلکه ساخت‌وساز آن‌ها بر اساس برنامه است. این بخش در ایران سال‌های زیادی است که مغفول مانده، که باید دید که دولت سیزدهم آیا به این مسئله ورود خواهد کرد.

آیا در حال حاضر افزایش مبلغ وام مسکن کمکی به افزایش قدرت خرید مردم در بخش مسکن خواهد کرد؟
در شرایط موجود وام هیچ کمکی نمی‌تواند انجام دهد، چون اگر قرار باشد وام ۱۰ یا ۲۰ درصد قیمت یک ساختمان را پوشش دهد، تاثیری ندارد. طرف باید ۸۰ یا ۹۰ درصد از بهای ساختمان را از جیب بدهد که این مبلغ را ندارد با این قیمت‌هایی که امروز در بازار وجود دارد، مثلا در یک کلانشهری مثل تهران، ساختمان یک میلیاردی وجود ندارد، اکثر ساختمان‌ها بالای سه، چهار میلیارد تومان ارزش دارند است، در مقابل یک وام ۳۰۰ یا ۴۰۰ میلیون تومانی نمی‌تواند کاری انجام دهد.

در دنیا ۹۰، ۸۰ درصد قیمت واحد را وام می‌دهند، ولی در ایران اگر بخواهند ۹۰، ۸۰ درصد بهای ساختمان را وام بدهند، بازپرداختش به مشکل برمی‌خورد و امکان‌پذیر نیست. بنابراین باید برای افراد ایجاد درآمد کرد تا بتوانند این اقساط را بدهند. در نتیجه وام در شرایط موجود که شرایط رکود تورمی است، نمی‌تواند کمک‌کننده باشد، ولی اگر شرایط اقتصادی تغییر پیدا کند، مردم راحت می‌توانند یک وام کلانی بگیرند و ملکی را بخرند.

این در حالیست که در دنیا امروز افراد قسطی را که بابت خرید خانه می‌پردارند، به میزان انداره اجاره همان ملک است، یعنی شما می‌توانید یک وام بگیرید و یک واحدی را تهیه کنید و اقساط وام شما برابر با مبلغ اجاره‌ای است که شما بابت همان واحد می‌پردازید، که نهایتا ممکن است پنج یا شش درصد تفاوت داشته باشد، بنابراین این بستگی به سلیقه شما دارد که بخواهید ملک برای شما باشد یا بخواهید اجاره‌نشین باشید.