رشد قیمت مسكن در تهران سرعت گرفت

روز گذشته گزارش تازه بانك مركزی از روند تحولات بازار مسكن پایتخت در آذر ماه امسال منتشر شد كه در نگاه اول یك پیام كلی دارد: تعداد معاملات مسكن دوباره افزایش یافته و به بیش از ۱۰ هزار واحد مسكونی رسیده است. این عدد از آن جهت اهمیت دارد كه محدوده رونق معاملاتی محسوب می‌شود. هر جا كه رونق باشد، دلال‌ها هم هستند و قیمت‌ها را بالا و پایین می‌برند. بنابراین پس از هجوم نقدینگی به بازارهای دارایی نظیر سكه یا طلا و دلار و خودرو و ... حالا شرایط به گونه‌ای شده كه پول‌های بزرگ به سمت بازار مسكن هم در حركت است. آن هم در زمستان كه معمولا رونق زیادی در خرید و فروش و معاملات مسكن صورت نمی‌گیرد.

نكته دوم، متوسط افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسكونی به صورت ماهانه است كه تقریبا در یك عدد 3 میلیون تومانی، در حال رشد است. هرچند شاخص «متوسط» یا «میانگین» چندان نمی‌تواند از نظر آماری قابل استناد باشد. اما معمولا نهادهایی كه متولی ارایه آمار هستند از «متوسط» قیمت استفاده می‌كنند. اما تهران، مانند دیگر شهرهای دنیا، مناطق مختلفی دارد كه هر یك، مسكن را با قیمتی متفاوت ارایه می‌كنند. بنابراین ممكن است در منطقه یك تهران، خانه‌ای به ارزش 300 تا 700 میلیون تومان برای هر مترمربع وجود داشته باشد و در منطقه 18 قیمت هر مترمربع واحد مسكونی بین 20 تا 30 میلیون باشد. ضمن اینكه بانك مركزی تمام قیمت‌ها را احتمالا در فرمول «میانگین‌سازی» می‌گذارد.

در آستانه ابركانال 50 میلیونی
اما به هر حال، آبان ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران 3 میلیون تومان نسبت به مهر ماه رشد كرده بود. آذر ماه 2 میلیون و 900 هزار تومان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسكونی نسبت به آبان ماه رشد كرد.این در حالی است كه در مهر ماه نسبت به شهریور ماه، به‌طور متوسط 1.2 میلیون تومان افزایش قیمت در هر مترمربع واحد مسكونی رخ داده است. به عبارتی، از زمان شروع ناآرامی‌ها در ایران، بازار مسكن تهران با سرعت بالاتری رشد قیمت داشته است.
 به این آمار دقت كنید كه در مهر ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در تهران 43 میلیون و 216 هزار تومان بوده كه حالا در پایان آذر ماه به بیش از 48 میلیون تومان افزایش یافته است؛ 5.2 میلیون تومان رشد قیمت فقط در سه ماه.
با این افزایش قیمت، رشد سالانه مسكن در تهران به مرز ۵۰ درصد رسیده است. آذر سال گذشته متوسط قیمت یك متر ملك مسكونی در تهران حدود ۳۲.۵ میلیون تومان بود و حالا در آستانه وارد شدن به ابركانال ۵۰ میلیون تومانی قرار گرفته است.

افزایش اجاره‌بهای مسكونی
آثار افزایش قیمت مسكن را می‌توان در بازار اجاره دید. با رسیدن «متوسط» قیمت یك مترمربع واحد مسكونی در مناطق 22گانه تهران به بیش از 48 میلیون تومان، اجاره‌بها نیز همپای آن رشد كرده است. بانك مركزی می‌گوید شاخص كرایه مسكن اجاره‌ای در تهران طی آذر ماه امسال نسبت به آبان ماه، 2.5 درصد رشد كرده. این عدد برای كل مناطق شهری ایران در بازه یك ماهه 3 درصد بوده است.
بخش اجاره‌بهای مسكن همواره تابعی از قیمت كلی یك ملك بوده است. معمولا در بازار ملك برای محاسبه اجاره یك واحد مسكونی، قیمت كل آن تقسیم بر عددی مانند 6 یا 4 می‌شود. یك‌ششم یا یك‌چهارم قیمت ملك به عنوان عدد رهن كامل ملك در نظر گرفته می‌شود. اگر مستاجر این عدد را نداشته باشد با فرمول خاصی، میزان رهن به اجاره تبدیل می‌شود.
بالا رفتن قیمت ملك در آذر ماه كه تقریبا مانند یك ماه پیش، نشانه‌هایی از ورود پول و نقدینگی سرگردان به بازار مسكن را به همراه دارد، می‌تواند رشد قیمت اجاره‌بها را در ماه‌های باقیمانده سال تداوم دهد. آن هم در زمانی كه خبری از شدت گرفتن عرضه در بازار مسكن نیست و وعده ساخت سالانه یك میلیون واحد مسكونی نیز بر زمین مانده و گزارش مستندی درباره آن منتشر نشده است.

46 درصد معاملات در خانه‌های
كمتر از 3 میلیارد تومان
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسكونی معامله شده شهر تهران در آذرماه سال 1401 نشان می‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهای مسكونی با سطح زیربنای كمتر از 80 مترمربع، سهمی معادل 6/56 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین 5/57 درصد واحدهای مسكونی با قیمتی كمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در این ماه معامله شده و 1/46 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسكونی با ارزش هر واحد كمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

افزایش معاملات در واحدهای كلنگی
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسكونی معامله شده در شهر تهران به تفكیك عمر بنا در آذر امسال نیز حاكی از آن است كه از مجموع 10هزار و 184 واحد مسكونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 29 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذكور در مقایسه با آذر سال گذشته، حدود 2/4 واحد درصد كاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های «11 تا 15» و «با بیش از 20» سال ساخت افزوده شده است.