طرح عجیب برای پرداخت وام مسكن

چندی پیش بانك مسكن خبر پرداخت وام یك میلیارد تومانی تسهیلات خرید مسكن از محل حساب پس‌انداز مسكن جوانان و موافقت شورای پول و اعتبار با این طرح را اعلام كرد . اگرچه از همان ابتدا كارشناسان بر این باور بودند كه قیمت مسكن نه تنها در تهران كه در هیچ شهر یا كلانشهری ثابت نمی‌ماند كه افراد تا سال 1415 منتظر بمانند تا یك میلیارد بگیرند و اسم این میزان پول را نیز «وام خرید مسكن» بگذارند. بر اساس آخرین داده‌های بانك مركزی از معاملات مسكن در پایتخت، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسكونی تنها 100 هزار تومان تا 31 میلیون تومان فاصله دارد؛ قیمتی كه بیشترین طی دو، سه سال اخیر پس از جهش‌های ارزی است.  مطابق دستورالعمل موجود در صورت افتتاح حساب، ۱۵ سال بعد این وام به افراد واجد شرایط تعلق خواهد گرفت. بر اساس این طرح میزان وامی كه از محل حساب مذكور به افرادی كه در سال جاری اقدام به افتتاح حساب كرده‌اند، داده می‌شود، در پایان سال پانزدهم (سال ۱۴۱۵) در تهران یك میلیارد تومان، در كلانشهرها ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۷۰۰ میلیون تومان است و دارندگان حساب پس‌انداز مسكن جوانان كه از سال ۱۴۰۰ اقدام به افتتاح این حساب كنند، در یك دوره انتظار ۵ تا ۱۵ سال می‌توانند از تسهیلات مرتبط با این حساب بهره‌مند شوند. گفته شده ارقام واریزی دارنده این حساب در ۵ سال اول ماهانه ۲۰۰ هزار تومان، در سال‌های ششم تا دهم هر ماه ۳۰۰ هزار تومان و در سال‌های یازدهم تا پانزدهم نیز ماهانه ۴۰۰ هزار تومان خواهد بود تا بتواند وام یك میلیارد تومانی را در پایان سال پانزدهم دریافت كند. بر اساس اعلام بانك مذكور، بازپرداخت تسهیلات یك میلیارد تومانی مسكن، ۲۰ ساله است و با این حساب رقم اقساط آن ماهانه ۸ میلیون و ۹۹۷ هزار و ۲۵۹ تومان خواهد بود و وام‌گیرنده در پایان سال بیستم، ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان به بانك برمی‌گرداند كه با كسر یك میلیارد تومان اصل وام، یك میلیارد و ۱۵۹ میلیون و ۳۴۲ هزار تومان آن سود این تسهیلات خواهد بود.

پرداخت وام مسكن در كشورهای دیگر
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ در كشورهای دیگر پرداخت این‌گونه وام‌ها با مبالغ بسیار بالاتر اجرا می‌شود و سقفی نیز برای آن وجود ندارد و بر اساس قابلیت و توانایی وام‌گیرنده این وام‌ها پرداخت می‌شود. اكبرپور تصریح كرد: مطمئنا برای اعطای وام یك میلیارد تومانی تسهیلات خرید مسكن از محل حساب پس‌انداز مسكن جوانان ضامن‌های مختلفی نیاز است كه باید این فرد را ضمانت كنند و این موضوع معضلی برای ضامن و برای خود فرد است زیرا در صورتی كه فردی توانایی بازپرداخت وام‌ها را نداشته باشد از فیش حقوقی ضامن كسر خواهد شد. اكبرپور ادامه داد: در اكثر كشورهای دنیا وضعیت پرداخت‌ها و اظهارنامه مالیاتی افراد و درآمد آنها برای دریافت وام مورد بررسی قرار می‌گیرد و براساس قانون ۵ درصد قیمت ملك باید پرداخت شود و ۹۵ درصد دیگر سقفی است كه بانك می‌تواند وام دهد.

در كشورهای دیگر وام مسكن بدون ضامن پرداخت می‌شود
این كارشناس بازار مسكن تصریح كرد: اصول پرداختی‌ها به این صورت است كه مجموع درآمد شخص بر اساس اظهارنامه مالیاتی از منابع مختلف اعم از سود بانكی و حقوق و ... را در عدد ۵ ضرب می‌كنند و آن را سقف وامی در نظر می‌گیرند كه این شخص دریافت می‌كند.
او خاطرنشان كرد: سابقه فرد در گذشته ولو اینكه یك‌سال اظهارنامه مالیاتی داشته باشد در این وام‌ها مطرح است و وام مسكن بدون هیچ گونه ضامنی ارایه می‌شود و اگر این شخص نتواند از عهده بازپرداخت وام برآید آن ملك در اختیار بانك قرار می‌گیرد و نام این فرد در لیست سیاه قرار می‌گیرد و هیچ گونه كارت اعتباری به او نمی‌دهند و هیچ موسسه مالی و ارگانی دیگر به این شخص هیچ‌گونه وامی پرداخت نخواهد كرد.

اگر منابع مالی این وام موجود باشد به چرخه ساخت و ساز كمك می‌كند
این كارشناس بازار مسكن افزود: این در حالی است كه روند پرداخت وام در قانون جهانی اصلا نیازی به ضامن معتبر ندارد و خود شخص این توان را دارد تا به موقع بازپرداخت داشته باشد، زیرا آینده پرداخت وام و اعتبارش در معرض خطر خواهد بود.
اكبرپور افزود: اگر منابع مالی این وام موجود باشد یك قدم بسیار مفید برای صاحب مسكن شدن تعداد قابل توجهی از جوانان است و به چرخه ساخت و ساز هم كمك خواهد كرد و اشتغال را افزایش داده و تعداد آپارتمان‌های در معرض اجاره و خرید نیز افزایش خواهد یافت.

با ادامه این تورم پس از پانزده سال  توان خرید ۱۰ متر آپارتمان وجود دارد
این كارشناس بازار مسكن با اشاره به نرخ تورمی كه در حال حاضر وجود دارد، گفت: به صورت رسمی بانك مركزی این نرخ را در حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد اعلام می‌كند اما این نرخ به مراتب بیشتر است و بین یك و نیم تا دو برابر بالاتر است و اگراین نرخ به همین روال افزایش یابد مسلما در بهترین حالت یك میلیارد تومان پس از پانزده سال توان خرید ۵ الی ۱۰ متر مربع آپارتمان را خواهد داشت.  او با بیان اینكه این طرح به احتمال قوی هیچ گونه كاربردی نخواهد داشت، افزود: با اجرای این طرح تنها منابع مالی از دست طبقه متوسط و ضعیف خارج و به بانك‌ها تزریق خواهد شد و این منابع را بلوكه می‌كند. اكبرپور خاطرنشان كرد: معمولا این‌گونه طرح‌ها برای كشورهای جهان سوم است كه بدون مطالعات كافی و بدون بررسی‌های میدانی و بدون اینكه تجربه كشورهای دیگر را برای حل این معضل در نظر بگیرند، پیشنهاد داده می‌شود.

ارزیابی مناسبی از ارزش یك میلیارد تومان در انتهای پانزده سال نشده است
این كارشناس بازار مسكن گفت: هیچ گونه ارزیابی مناسبی از ارزش یك میلیارد تومان در انتهای پانزده سال از نظر قدرت بالقوه خرید صورت نگرفته. این در حالی است كه این موارد باید در گزارش میدانی بررسی این وام‌ها بیاید اما متاسفانه علم و متخصصان در كشور ما به عنوان چرخ پنجم خودرو و زاپاس در نظر گرفته می‌شوند كه به مدت محدود چند ساعته از آنها بهره گرفته  و دوباره روال قبل پیگیری می‌شود.
او افزود: ما باید برای هر مشكل عمده‌ای در كشور از توان دانشگاه‌ها و افراد متخصص كه كارشان پژوهش است، استفاده كنیم و این بررسی و تحقیقات با عقد قرارداد صورت گیرد و پس از بررسی‌های میدانی و آماری كاربردی بودن یا نبودن طرح را ارزیابی كنیم نه اینكه پس از پانزده سال مسوولان متوجه شوند كه طرح شكست خورده است.