از کوچه‌های آشتی‌کنان تا عمارت‌های تاریخی و سنگفرش خیابان‌هایی که جای پای خاطراتمان را بر خود حک کرده، همگی نشانه‌ای از پیوند میان شهر و شهروندان بود، همان حس تعلق به شهر، جایی که هویت جمعی ساکنان ساخته می‌شد. تمام ارزش‌هایی که در سال‌های اخیر از دست رفت. ساکنان با در و دیوار شهر بیگانه شدند. بولدوزرها خاطرات را برچیدند و برج‌های فلزی بلند بالا بنا کردند که آدمی در کنارشان احساس حقارت کند، شهرها حالا دیگر نه جایی برای نشستن دارند نه محلی برای گام برداشتن، اصلاً شهرها دیگر جای آدم‌ها نیستند، بزرگراه‌هایی شده‌اند برای ماشین‌ها و خیابان‌هایی متعلق به ساختمان‌ها. این سرنوشت محتوم کلانشهرهای ایران است. روزگار ناخوش تهران است که پس از یک قرن تجربه بلدیه، حکمرانی شهری با مجموعه تصمیماتی که کمترین بهره را از دانش و عقلانیت برده، حیات اجتماعی و فرهنگی شهر نفس‌های آخرش را بکشد اما حیات اقتصادی تک‌تازی این‌طور چهارنعل بتازد. آن هم برمبنای اقتصاد تک محصولی و به تعبیر حجت‌الله میرزایی که گفت «تهران کارگاه ساخت و ساز است». شهری بی‌هویت و ناامن که امکانی برای خدمات اجتماعی ندارد با یک اقتصاد شهری بر مبنای رانت ارزش‌زدا.
آیا در فضای اقتصادی ما فی‌الذاته مفهومی به معنای اقتصاد شهری تعریف شده است؟ شهر را به مثابه یک موجود زنده در نظر می‌گیریم که در واقع یک کلیت اجتماعی است و قوام و دوام آن اساساً بر پایه اقتصاد است. شهرها اگر اقتصاد پررونقی نداشته باشند معمولاً رو به میرایی و انزوا می‌روند. به عنوان مثال شهرهای بسیاری وجود دارد که حدود ۵۰ یا ۶۰ سال پیش در مسیر رشد و رونق بودند و به مرور چون عامل رونق اقتصادی آنها از بین رفته منزوی شدند. نمونه‌اش مسجدسلیمان با عمر بیشتر از ۱۵۰ سال یکی از همین نمونه‌هاست که روزی رونق اقتصادی آن بر مبنای نفت بوده و زمانی که ذخایر نفت خود را از دست داده رونق اقتصادی آن هم از دست رفت. یا مثلاً شهرهایی که رونق آن بر مبنای خدمات ترانزیتی بوده و در کنار جاده قرار داشتند مثل شهر میانه که وقتی مسیر جاده اصلی تغییر کرد رونق اقتصادی این شهر هم از دست رفت و از رتبه دوم در استان آذربایجان شرقی به شهر سوم و به مرور به شهر چهارم تنزل پیدا می‌کند. علاوه بر اینها شهرهایی داریم که به اعتبار نقش و کارکرد اقتصادی که داشتند، رونق اجتماعی پیدا کردند حتی سکونتگاه‌هایی که شهر نبوده و تبدیل به شهر شدند و نمونه آن عسلویه است. در مثالی دیگر مشهد به عنوان دومین کلانشهر ایران با حدود ۳.۲ میلیون نفر جمعیت مطرح می‌شود که عمدتاً عامل اصلی آن نقش و کارکرد زیارتگاهی و مذهبی بوده که از دیرباز به عهده داشته و بخصوص بعد از انقلاب این نقش افزایش پیدا کرد و با این محوریت رونق اقتصادی بر مبنای توریسم و سپس تجارت نیز به آن افزوده شد. در واقع شهر بدون اقتصاد معنایی پیدا نمی‌کند.
کلانشهر تهران که عنوان پایتخت را هم یدک می‌کشد چقدر از اصول بنیادین اقتصاد شهری بهره‌مند شده است؟ شهر تهران حدود ۱۱ درصد و اگر مجموعه شهری تهران را در نظر بگیریم ۱۹ درصد از جمعیت کشور را در بر دارد ولی واقعیت این است که شهر تهران حدود ۲۰ درصد و مجموعه شهری تهران ۲۵ درصد از جی‌دی‌پی کشور را تولید می‌کند. بهره‌وری سرانه هر فرد در شهر تهران به‌طور نسبی در مقایسه با همه مناطق کشور خیلی بیشتر است چراکه تهران یک هاب بزرگ برای توزیع فرصت‌ها، سرمایه و جذب مازاد سرمایه و مازاد سرمایه انسانی در کل کشور است. ضمن اینکه سرپل ارتباطی کشور و جهانی شده‌ترین شهر ایران تهران است اگرچه در مقایسه با خیلی از کلانشهرهای دنیا فاصله زیادی داشته باشد. پس از حیث عینی و واقعیت‌های موجود با یک واقعیت مهمی به نام اقتصاد شهر مواجه هستیم که می‌توان به آینده شهر فکر کرد و راهبردهای توسعه شهری را انجام داد. اگر شهرداری تهران را با مشهد مقایسه کنیم بسیار عقب‌تر است و هیچ مناسباتی با بازار سرمایه ندارد. آیا شما تاکنون شنیده‌اید که شهرداری تهران از ابزارهای مالی جدید استفاده کند؟ یا شرکت‌های خود را در بورس عرضه کند و بتواند در این بازار فعالیت داشته باشد؟ شهرداری یک سازمان بشدت سنتی با ساختار و تفکر و ذهنیت سنتی است که هیچ آمادگی برای تحولات جدید در حوزه اقتصاد شهری ندارد و متأسفانه چهار سال گذشته هم فرصت‌های بزرگی پیش آمد که از دست رفت. هنگامی که مدیران شهری خودشان هیچ ذهنیتی از تحولات اقتصادی روز دنیا ندارند و هیچ مناسبات ذهنی با بازار دنیا و فناوری‌های جدید ندارند و با اقتصاد مبتنی بر دانش فعالیت‌هایشان را انجام نمی‌دهند چگونه می‌توانند برای شهر برنامه‌ریزی کنند! برخی مدیران شهری هنوز فکر می‌کنند که شهر را باید گران کنیم تا بتوانیم اداره‌اش کنیم و جز ابزارهای قیمتی هیچ ابزار دیگری برای اداره شهر ندارند. در چنین شرایطی هیچ انتظاری غیر از این نمی‌توان داشت.
اقتصاد سیاسی در این ویژگی که برای اقتصاد تهران بیان کردید، بویژه در حکمرانی شهری چه نقشی دارد؟ آنچه که عامل مزیت بوده تا حدی اقتصاد سیاسی است و اینکه می‌شود گفت این ویژگی مالی شهری شکلی بی‌دردسر و آسان بدون برقراری مناسبات در طبقات مختلف اجتماعی بوده است. در این شکل از مدیریت شهری یک شریک و تعداد معدودی سازندگان برج‌ها و مجتمع‌های بزرگ وجود داشت.
این ائتلاف در شراکت اجتماعی شکل می‌گیرد. در واقع این شیوه، رانتی را تولید می‌کند که قسمتی از آن بین مدیریت شهری و بخش دیگر بین گروه سوداگر توزیع می‌شده است. شهرداری با این روش خود را از هرگونه مواجهه با شهروندان و طبقات مختلف اجتماعی دور نگه داشته است در حالی که همه کلانشهرهای دنیا بر مبنای مالیات عادلانه اداره می‌شود. مالیاتی که موتور محرک عدالت و کارایی است.
در ایران به جای مالیات عوارضی داریم که سهم آن در اقتصاد شهری خیلی کم و حدود ۳ درصد است اما حدود ۸۰ درصد از درآمدهای شهرداری مبتنی بر عوارض ساخت‌وساز است نه عوارض مصرفی بهره‌برداری از مسکن یا مالکیت دارایی‌ها و ساخت دارایی‌های جدید مسکن. این عامل خود سبب می‌شود که هر روز در شهر ساخت مسکن گران‌تر می‌شود و هزینه آن به همه شهروندان کمانه می‌کند. این انتخاب دو نوع رانت ایجاد می‌کند؛ یک رانت برای سازندگان و یکی برای کسانی که از قدیم املاک و مستغلات شهری داشتند برای اینکه مبنای قیمت‌گذاری املاکی است که جدیداً ساخته می‌شود. ملکی که ۳۰ سال پیش ساخته شده قیمت آن بر مبنای املاک نوساز قیمت‌گذاری می‌شود. همه اینها یعنی یک مالیه شهری بشدت کژ کارکرد ایجاد شده که مهم‌ترین کارکرد آن رانت است و اقتصاد شهری بر مبنای رانت ارزش‌زدا، بنیان گذاشته شده و روز به روز این بنیان قوی‌تر شده است.
پیامدهای چنین مالیه شهری علاوه بر رانت چیست؟ یکی از پیامدهای بد آن به هم ریختن الگوی شهرسازی و معماری و مواجه شدن با یک الگوی درهم ریخته است که هیچ هویت شهری ندارد و حتی زون‌های فرهنگی، سنتی و تاریخی از این قاعده مستثنی نیستند. زون‌های آسیب‌پذیر شهری از بلندمرتبه‌سازی در امان نیستند و حتی در معماری نیز هیچ الگویی وجود ندارد چون این قاعده در اداره شهر وجود داشته که با شهردار همراه شوید و هر جا خواستید، خانه بسازید. موضوعی که نتیجه و پیامدش این بوده که غیر از بی هویتی شهری با ناامنی شدید مواجه هستیم. ناامنی نه از نظر زلزله یا سیل بلکه این ناامنی به جهت الگوی ساخت و ساز است که اجازه دسترسی به خدمات هویت‌دار یا خدمات‌رسانی در شرایط خاص و اضطراری را به کسی نمی‌دهد. در این شهر جایی برای خدمات‌رسانی اجتماعی نیست. گزارشی که برای تغییر و تحول شهرداری تهران گرفته شده بود، نشان می‌داد بیش از ۳۰۰ برج بلندمرتبه با ارتفاع بیش از ۱۲ طبقه در کنار معابر با عرض کمتر از ۲۰ متر ساخته شده و این یک وضعیت هولناک است که با کوچک‌ترین تهدید طبیعی و غیر طبیعی با شرایط وخیمی مواجه می‌شویم.
فضایی بشدت ناامن برای شهروندان به وجود آمده و تا زمانی که اتفاقی نیفتاده می‌شود در آن زندگی کرد. از دیگر پیامدهای این موضوع نابرابری بین شهرها و مناطق مختلف بین شمال و جنوب، شرق و غرب حتی در بعضی نقاط بین مناطق مثل بین شرق و غرب منطقه ۴ بین خاک سفید یا پاسداران در منطقه ۴ یا در منطقه یک بین محله‌های امامزاده قاسم یا دزاشیب با جاهایی مثل ولنجک و زعفرانیه، یا فرشته در مقایسه با دارآباد یا جاهایی دیگر در منطقه یک تهران است. گویی در شهر تهران چندین شهر با ویژگی‌های متفاوت از دیگر پیامدهای فقیرزدایی دائمی از این شهر است. سال‌هاست نرخ رشد جمعیت تهران منفی شده است. یکی از مهم‌ترین علل آن این است که تهران برای مهاجران جذابیت ندارد و امکان زیست در آن وجود ندارد و از طرف دیگر برای خیلی از ساکنان تهران امکان پرداخت هزینه‌ها ممکن نیست. البته برخی این را مورد مثبتی قلمداد می‌کنند چون شهر یکدست می‌شود و ترمز مهاجرت به تهران را گرانی می‌دانند. در گذشته می‌گفتند تهران باید اینقدر گران شود که دیگر کسی نتواند به آن مهاجرت کند. نابرابری درون شهر به نابرابری فضایی در اقتصاد منطقه‌ای تبدیل شده و بخش بزرگی از اینها در شهرهای حاشیه‌ای تهران ساکن می‌شوند. وقتی هزینه‌ها به خصوص هزینه مسکن افزایش پیدا می‌کند و افراد قادر به پرداخت این هزینه‌ها نیستند اشکالی از فقر شهری که امسال از آن نام برده شد مثل پشت بام و پارکینگ خوابی و بی.آر.تی خوابی اتفاق می‌افتد.
تحقیقات نشان می‌دهد که ارتباط معناداری بین افزایش قیمت زمین و رانده شدن فقیران شهری به حاشیه‌ها وجود دارد. همان پدیده عیان نشین شدن کلانشهر و به حاشیه رانده شدن گروه‌های اجتماعی مختلف به حاشیه شهرها. این پدیده را چطور ارزیابی و تبیین می‌کنید. چه آینده‌ای در انتظار گروه های حذف شده است؟ روند اخراج گروه‌های کم درآمد از تهران ادامه پیدا می‌کند و به نظر می‌رسد نه تنها هیچ عامل بازدارنده‌ای برای این مسأله وجود ندارد، بلکه یکی از دلایل تشدید آن افزایش نرخ‌های تورم است. چند دهه است که گرفتار نرخ‌های تورم دو رقمی هستیم ولی در یک دوره نسبتاً طولانی در ۴ یا ۵ دهه گذشته نرخ تورم مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی بوده و بازار مسکن به عنوان یک بازار رقیب برای سفته بازی تبدیل شده است یعنی در کنار بازار بورس اوراق بهادار، بازار سکه و طلا، بازار مسکن هم جایی برای سفته بازی سفته بازان بوده و خود این یک عامل مهم برای داغ کردن بازار مسکن است. گفته می‌شود حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد در عین حال که حدود ۴۰ درصد شهروندان تهرانی مستأجر هستند. به نظر می‌رسد مشخصه اصلی واحدهای مسکونی مازاد لاکچری بودن آنهاست و ابزاری برای سرمایه‌گذاری گروه‌های خاصی هستند. این پیامدها برای ساختار اقتصاد شهری که می‌شناسیم اجتناب ناپذیر است. هیچ ابزار کنترل کننده‌ای نداشتیم و نتوانستیم بقیه بخش‌های رونق بخش اقتصادی را حمایت کنیم.
می‌توان گفت که اقتصاد سیاسی بر این مدل از حکمرانی شهری سایه انداخته است؟ قطعاً اقتصاد سیاسی بسیار سایه انداخته است و تهران زیر کلید پایتخت بودن بسیاری از فرصت‌ها را از دست داده است. در عین حال که این خود فرصت‌های زیادی را برای تهران ایجاد کرده است. نکته دیگر اینکه یک اقتصاد سیاسی مبتنی بر نفت در سطح ملی وجود داشته که در گذشته تهران بالاترین سهم را در اقتصاد سیاسی یا رانت نفت به اشکال مختلف به خود اختصاص داده است ولی تهران به جای اینکه خود را از رانت نفتی جدا کند، در عوض یک رانت شبیه نفت برای خود ایجاد کرده است. در واقع درآمد مبتنی بر ساخت و ساز یا املاک همان کارکردی را برای تهران دارد که نفت با همان ویژگی‌ها برای اقتصاد ملی دارد و همان آثار و پیامدهایی که پایان اقتصاد نفتی برای صنعت ملی داشته، پایان دوره رونق ساخت و ساز برای شهرداری تهران به جا گذاشته است.
از سال ۹۶ و از زمانی که اصلاح‌طلب‌ها مدیریت شهر را به عهده گرفتند، می‌شود گفت که ساخت و ساز در تهران به چیزی حدود یک پنجم و شاید کمتر کاهش پیدا کرد و در طول دوره کرونا این میزان به پایین‌ترین سطح خود رسید به گونه‌ای که نسبت به بودجه مصوب سال ۹۸ فکر کنم آنچه محقق شد حدود دو سوم بودجه و تقریباً ۶۰ درصد بودجه محقق شد و هیچ ابزاری برای جایگزینی آن نداشتند. فقط علت اصلی این بود که سال‌هاست تهران همه تخم مرغ‌های مالی خود را در سبد مالی ساخت و ساز گذاشته است و به بزرگترین کارگاه ساخت و ساز تبدیل شده است. کسانی که همیشه منتقد این وضعیت بودند وقتی خود مسئولیت شهر را به عهده گرفتند همان رفتار را ادامه دادند و حتی از جهاتی بدتر شده و اگر در گذشته خلاقیتی بوده اکنون آن هم کنار گذاشته شده است و این وضعیت بازتولید شده و سال‌هاست تهران دیگر جای زندگی نیست، کارگاه ساخت‌وساز است و برای کسانی که می‌خواهند زندگی کنند، این مدت که ساخت‌وساز کم شده به دلایل مختلفی چون کاهش تقاضای مؤثر و کاهش سود ساخت و ساز راحت زندگی کرده‌اند و حس ناامنی ندارند چون در گذشته تمام نقاط شهر کارگاه‌های ساخت و ساز بود.
اقتصاد تک محصولی تهران ناشی از ظرفیت‌های محدود تهران است یا از تفکر حکمرانی شهری ناشی می‌شود؟ تهران مرکز انباشت سرمایه انسانی و هاب توزیع فناوری است و بیشترین دسترسی را به زیرساخت‌های فیزیکی و نرم افزاری برای توسعه دارد. به طور مثال یک مطالعه انجام شده نشان می‌دهد که تقریباً بیش از ۸۰ درصد شرکت‌های دانش بنیان در تهران ثبت شدند و بیش از ۸۵ درصد از نرم‌افزارها و اپلیکیشن‌ها در تهران تولید می‌شود و این یعنی تهران آمادگی زیادی برای پیوستن به روند اقتصاد جهانی دارد ولی متأسفانه آنچه به عنوان ظرف فعالیت توصیف شده، یک ظرف سنتی و ناکارآمد است که نمی‌تواند از این خدمات پشتیبانی و حمایت کند.
از منظر اقتصاد شهری چه عاملی منجر به تفاوت در میزان توسعه یافتگی شهرهای ایران شده است؟ حتی در خود یک کلانشهر هم فاصله معناداری میان بخش‌های برخوردار و کم برخوردار وجود دارد. در کلانشهرها این تفاوت عمدتاً ناشی از ساز و کار کژ کارکرد مالی مبتنی بر ساخت و ساز است و این عاملی شده که به عنوان موتور تولید نابرابری دائم فعالیت می‌کند و نابرابری را روزبه روز افزایش می‌دهد اما بین کلانشهرها هم دقیقاً به هر اندازه‌ای که این موتور در شهرها فعال‌تر بوده آنها سهم بیشتری گرفتند و نابرابری بیشتر شده است. در کجای دنیا همه گروه‌های نخبه به جای اینکه ظرفیت‌های فکری، نخبگی و تخصصی خود را برای کسب درآمد به کار گیرند وارد ساخت و ساز می‌شوند یعنی از یک فعالیت عالی وارد یک فعالیت نازل شدند. پزشکان متخصص، استادان دانشگاه، مهندسان و همه گروه‌ها برای حفظ قدرت خرید خود یا برای ارتقای پایگاه طبقاتی خود به سراغ ساخت‌وساز رفتند. هر کسی که در این فعالیت موفق تر بوده توانسته فاصله خود را با بقیه گروه‌هایی که حضور نداشتند بیشتر کند. عامل اصلی تشخص نیز میزان بهره‌مندی از سرمایه ملکی و مستغلات در تهران شده است. دقیقاً این مناسبات در شهرهای مختلف نیز وجود دارد. به طور طبیعی این اقتصاد توانسته گروه‌های با درآمد بالاتر را بیشتر جذب کند. همان کسانی که در این نوع اقتصاد می‌توانستند موفق‌تر باشند یا بازده فعال‌تر داشته باشند.
اقتصاد مسکن در ایران همواره با فراز و فرود زیادی مواجه بوده است. از پروژه‌های ناکامی مثل مسکن مهر و مسکن اجتماعی گرفته تا وضعیت اقتصاد مسکن در چند ماه اخیر، یا تصمیماتی که اکنون برای مالیات بر خانه‌های خالی گرفته می‌شود، در همه اینها یک نوع آشفتگی عجیب وجود دارد حتی اگر محور اقتصاد شهرها را بر مسکن بنا کنیم باز هم فاقد استراتژی و پشتوانه علمی است. چرا؟ دانش اقتصاد مسکن متناسب با رونقی که بازار مسکن در ایران دارد، رشد نکرده است و تناسبی ندارد و اگر هم دارد در حوزه کارشناسی، آکادمیک و آموزشی محدود مانده است.
به عنوان سؤال آخر به موضوع اصلی مصاحبه بازگردیم. با تحلیل آسیب شناسانه‌ای که شما از کژکارکردهای اقتصاد شهری بیان کردید این پرسش مطرح می‌شود که چرا مفهوم اقتصاد شهری در حکمرانی شهری ضعیف و منفعل است. چرا سیاستگذار و حکمرانی شهری انگیزه‌ای برای استفاده از این ظرفیت علمی و نظری ندارد؟ علت اصلی این است که نوعی ناپختگی و رشد نیافتگی در این حوزه وجود دارد. رشته اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری و به طور کلی اقتصاد فضا نسبت به حوزه‌های دیگر اقتصاد، رشته جوانی است و از سال‌های بعد از جنگ جهانی دوم متولد شده است. در کشور ما این رشته جوان تر است و اساساً اقتصاد شهری رشته محسوب نمی‌شود بلکه در برخی رشته‌ها و گرایش‌ها درسی به نام اقتصاد شهری وجود دارد. تعداد کتاب‌ها، مقالات، پایان نامه‌ها و مجلات در این حوزه خیلی محدود است.
استادان محدودی در این حوزه تخصص دارند. در واقع یک حوزه پررونق نیست، ضمن اینکه گفت وگو پیرامون آن نیز خیلی محدود است. به همین دلیل اقتصاد مسکن خیلی عوام زده شده است عوام یعنی کسانی که در این رشته تخصص ندارند و ممکن است در رشته‌های دیگر متخصص باشند، مانند پزشکان، مهندسان عمران، برق یا متخصصان رشته‌های علوم انسانی باشند اما در اقتصاد عوام محسوب می‌شوند. اقتصاد مسکن و به طور کلی اقتصاد شهری بشدت عوام‌زده است و بسیاری از کسانی که در این حوزه فعالیت‌های آموزشی یا تحلیلی می‌کنند، اصلاً اقتصاد نخوانده‌اند و واقعیت این است که در شرایط تورم هم هر توصیه‌ای بکنند درست از آب درمی‌آید و همه را تشویق می‌کنند که خانه بخرید، پیش خرید کنید یا در مسکن سرمایه‌گذاری کنید و بعد از مدتی این پیش‌بینی‌ها در شرایطی که با تورم‌های دو رقمی مواجه هستیم درست از آب درمی‌آید و مسکن موضوع مهم سفته‌های افراد زیادی است. در واقع خیلی‌ها خارج از رشته اقتصاد، اقتصاد مسکن را حوزه اصلی خود می‌دانند.