بازار مستغلات ایران در پاییز ۱۴۰۵ در یكی از پیچیده‌ترین نقاط عطف تاریخ ادوار تجاری خود ایستاده است؛ نقطه‌ای كه در آن، «ركود سنگین معاملاتی و انجماد تقاضا» در سطح، با «تورم پیشرونده و ساختاری بهای تمام‌شده» در عمق پروژه‌های عمرانی تلاقی یافته است. درحالیكه شاخص‌های كلان پولی از عبور حجم نقدینگی از مرز ۱۳۱,۸۴۵ هزار میلیارد ریال با نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه ۴۰.۴درصدی و جهش ۴۷.۵درصدی پایه پولی حكایت دارند، جریان سرمایه در واكنش به متغیرهای برون‌زای ژئوپلیتیك و منازعات منطقه‌ای سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی آنی نظیر طلا و ارز شیفت یافته است. نتیجه این آرایش سرمایه، ثبت بازدهی‌های چندبرابری در بازارهای موازی و ایجاد یك «جاماندگی دارایی» محسوس در بخش مسكن بوده است. با این حال، واكاوی ساختار شكست هزینه‌ها (CBS) و صورت‌وضعیت‌های اجرایی در پروژه‌های ساختمانی نشان می‌دهد كه آرامش ظاهری قیمت‌های پیشنهادی مسكن، ناشی از تعادل عرضه و تقاضا نیست، بلكه محصول اصطكاك معاملاتی در فضای نااطمینانی است. جهش ۱۰۶درصدی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران، عبور قیمت میلگرد از مرز ۱۰۰ هزار تومان در هر كیلوگرم و رسیدن بهای تمام‌شده ساخت هر مترمربع بنای متعارف به بازه ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان (بدون احتساب سهم عرصه)، كف قیمتی جدیدی را برمبنای «هزینه جایگزینی» شكل داده است كه هرگونه قیمت‌گذاری پایدار پایین‌تر از آن را از منظر اقتصاد مهندسی ناممكن می‌سازد.
تئوری جاماندگی دارایی
در ادبیات اقتصاد كلان و مدیریت پرتفوی، كلاس‌های مختلف دارایی در مواجهه با تكانه‌های پولی و شوك‌های برون‌زا، «سرعت تعدیل» ناهمگنی از خود بروز می‌دهند. بازار ارز و فلزات گرانبها به دلیل ماهیت همگن، تقسیم‌پذیری بالا، كارمزد معاملاتی ناچیز و نقدشوندگی لحظه‌ای، در خط مقدم جذب انتظارات تورمی و پوشش ریسك‌های سیستماتیك قرار دارند. در مقابل، دارایی مسكن به واسطه ویژگی‌های ذاتی خود شامل «دیرنقدشوندگی»، «حجم بالای سرمایه اولیه موردنیاز»، ناهمگنی فیزیكی و «اصطكاك معاملاتی» بالا، همواره با یك فاز تاخیر زمانی سه تا شش‌ماهه یا بیشتر به جهش متغیرهای اسمی واكنش نشان می‌دهد.
بررسی داده‌های مقایسه‌ای از بهار ۱۴۰۴ تا مهرماه ۱۴۰۵، مكانیسم این شیفت دارایی‌ها و جاماندگی مسكن را به تصویر می‌كشد. با تشدید ریسك‌های ژئوپلیتیك در خرداد ۱۴۰۴ و متعاقبا آغاز درگیری‌های نظامی در اسفند ۱۴۰۴ (فوریه ۲۰۲۶)، تقاضای احتیاطی و سفته‌بازانه به سمت بازار ارز و طلا هجوم برد. نرخ دلار در بازار آزاد كه در اسفند ۱۴۰۴ در كانال ۱۶۶ هزار تومان قرار داشت، در شهریور ۱۴۰۵ از مرز ۲۱۰ و ۲۳۰ هزار تومان عبور كرد و در دهه سوم مهرماه ۱۴۰۵ به محدوده ۲۶۰ تا ۲۶۲.۶ هزار تومان رسید. همزمان، هر گرم طلای ۱۸ عیار با ثبت ركوردهای پی‌درپی، از كانال ۲۳ و ۲۴ میلیون تومان در شهریورماه به سطح ۲۵ میلیون و ۹۶۱ هزار تومان در ۲۲ مهر ۱۴۰۵ صعود كرد و سكه امامی نیز از محدوده ۲۴۰.۶ میلیون تومان به ۲۶۳ میلیون و ۵۷۵ هزار تومان رسید. داده‌های تحلیلی نشان می‌دهد كه تنها در چرخه سال ۱۴۰۴، نرخ رشد طلا تقریبا ۹ برابر رشد شاخص مسكن بوده است.
در بازار خودرو نیز، علی‌رغم انقباض قدرت خرید خانوار، تركیب «كاهش ۱۷درصدی تولید سالانه خودروسازان»، «افت ۴۰درصدی تولید صنایع جانبی نظیر تایر» و «افزایش ۴۰درصدی قیمت‌های كارخانه‌ای محصولات مونتاژی»، قیمت خودروهای پرتقاضای داخلی را در شهریور و مهر ۱۴۰۵ به سطوح بالای ۲ تا ۳ میلیارد تومان پرتاب كرد. این بازار به دلیل مقیاس سرمایه كوچك‌تر نسبت به ملك، توانست بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب كرده و به سرعت خود را با نرخ تسعیر ارز تطبیق دهد.
در نقطه مقابل این سه بازار، مسكن با پدیده «چسبندگی قیمت» و انجماد حجم معاملات روبه‌رو شد. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در تهران كه در اواخر سال ۱۴۰۳ در محدوده ۸۸ تا ۱۰۰ میلیون تومان قرار داشت، در شهریور ۱۴۰۴ به ۱۲۵.۸ میلیون تومان و در اسفند ۱۴۰۴ پس از یك تكانه ۱۵.۶درصدی در بهمن‌ماه، به بازه ۱۲۵ تا ۱۳۳ میلیون تومان رسید. اگرچه برآوردهای ضمنی مبتنی بر شاخص‌های تسهیلات و فایل‌های عرضه در مهرماه ۱۴۰۵، میانگین قیمت هر مترمربع مسكن در پایتخت را در سطوح حدود ۱۹۰ میلیون تومان نشان می‌دهد، اما مقایسه این رشد با جهش بازارهای موازی و تورم نهاده‌های ساخت، بیانگر كاهش ارزش واقعی (تعدیل‌شده با تورم و دلار) دارایی ملكی است. در علم اقتصاد مسكن، این تاخیر به معنای توقف چرخه ارزش‌گذاری نیست، بلكه به معنای ذخیره‌سازی انرژی تورمی در قالب «فنر قیمتی فشرده» است كه به‌واسطه عدم كشش‌پذیری عرضه در كوتاه‌مدت، در فاز پسا-ركود آزاد خواهد شد.
آناتومی تورم فشار هزینه
تحلیل بنیادی بازار مسكن بدون كالبدشكافی ساختار مهندسی بهای تمام‌شده ناقص خواهد بود. در شرایطی كه تقاضای موثر در بازار معاملات واحدهای آماده دچار انقباض شده است، سمت عرضه با یك «تورم فشار هزینه» بی‌سابقه دست‌وپنجه نرم می‌كند. براساس داده‌های رسمی مركز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسكونی شهر تهران در بهار و پاییز ۱۴۰۵ به رقم كم‌سابقه ۱۰۶درصد رسیده است؛ درحالی كه برخی اقلام ساختمانی، به‌ویژه محصولات وابسته به زنجیره پتروشیمی و پلیمرها، در یك سال منتهی به پاییز ۱۴۰۵ رشدی بین ۴۰ تا ۲۷۰درصد را ثبت كرده‌اند. ریشه این جهش هزینه‌ای را باید در تلاقی دو متغیر كلان جست‌وجو كرد؛ نخست، «ناترازی ساختاری انرژی» در شبكه برق و گاز كشور كه به قطع مكرر برق كارخانجات فولادسازی و سیمان در تابستان و محدودیت شدید خوراك گاز آنها در زمستان انجامیده است و دوم، «تضعیف ارزش پول ملی و تعدیل نرخ ارز مبنا» در بورس كالا و زنجیره تامین مواد اولیه، ماشین‌آلات و حمل‌ونقل. در زنجیره متالورژی و تولید مقاطع طویل فولادی، توقف كوره‌های قوس الكتریكی و نورد گرم به دلیل محدودیت‌های شبكه برق، عرضه شمش و میلگرد را با تنگنا مواجه كرده و هزینه‌های سربار تولید را به‌شدت افزایش داده است.
كالبدشكافی اقلام فهرست‌بها و متره و برآورد سازه‌ها در پاییز ۱۴۰۵ نشان می‌دهد كه هسته اصلی تورم ساخت، در فاز «اسكلت و سفت‌كاری» متمركز شده است. در بخش مقاطع فولادی و آرماتور، قیمت هر كیلوگرم میلگرد كه در سال ۱۴۰۳ و ابتدای بهار ۱۴۰۴ در محدوده ۲۷,۰۰۰ تا ۳۷,۷۲۷ تومان نوسان داشت، با عبور از كانال ۷۱,۶۰۰ تومان در تیرماه ۱۴۰۵، در نیمه دوم مهرماه ۱۴۰۵ (۱۱ تا ۲۲ مهر) به بازه ۹۸,۰۰۰ تا ۱۲۰,۵۰۰ تومان (بدون احتساب ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده) رسیده است. با احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های حمل، بهای تمام‌شده هر كیلوگرم میلگرد پای كار (در محل پروژه) به بیش از ۱۱۰ تا ۱۳۰ هزار تومان بالغ می‌گردد. همچنین قیمت ورق سیاه ۴ میل به ۱۲۶,۳۶۳ تومان و پروفیل ساختمانی (ضخامت ۲ میل) به ۱۳۰,۹۰۹ تا ۱۳۱,۸۱۸ تومان در هر كیلوگرم رسیده است. از منظر مهندسی سازه، در یك ساختمان با سیستم «قاب خمشی بتنی متوسط یا ویژه» به همراه دیوار برشی، میزان مصرف میلگرد در اسكلت بین ۴۰ تا ۷۰ كیلوگرم و در سقف‌ها (بسته به سیستم تیرچه‌بلوك، كامپوزیت یا دال بتنی) بین ۵ تا ۱۶ كیلوگرم به ازای هر متر مربع زیربنا است. بنابراین، تنها بهای خرید فولاد مصرفی در هر متر مربع سازه متعارف، رقمی معادل ۵.۵ تا ۹.۵ میلیون تومان را به خود اختصاص می‌دهد.
به موازات بازار فولاد، صنعت سیمان و بتن آماده نیز به عنوان یكی از انرژی‌برترین صنایع پایه، بیشترین آسیب را از ناترازی برق و گاز متحمل شده است. بهای هر تن سیمان كه در ابتدای چرخه در ارقام حدود ۷۰۰ تا ۸۳۰ هزار تومان در مبادی رسمی قرار داشت، در پی محدودیت‌های عرضه در بازار آزاد از مرز ۵ میلیون تومان در هر تن (و پاكت ۵۰ كیلویی در سطوح ۲۰۰ تا ۳۷۰ هزار تومان در خرده‌فروشی) عبور كرد. این شوك مستقیما به صنعت بتن آماده منتقل شده و بهای هر متر مكعب بتن آماده با عیار ۳۵۰ را در سال ۱۴۰۵ به سطوح بی‌سابقه‌ای رسانده است، به‌گونه‌ای كه هزینه اجرای كامل بتن‌ریزی، قالب‌بندی و آرماتوربندی فونداسیون به تنهایی حدود ۶ تا ۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا برآورد می‌شود. علاوه بر مصالح پایه، در بخش دستمزد نیروی انسانی و ماشین‌آلات نیز تورم معیشتی و هزینه بالای مسكن كارگران و استادكاران، نرخ دستمزدهای اجرایی را با شیبی تند به بالا رانده است. در پاییز ۱۴۰۵، صرفا دستمزد آرماتوربندی فونداسیون، ستون و تیر به ازای هر كیلوگرم بین ۱۲,۰۰۰ تا ۲۵,۰۰۰ تومان (و هزینه برش، خم و آماده‌سازی بین ۵,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ تومان بر كیلوگرم) و دستمزد قالب‌بندی بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ تومان در هر مترمربع تثبیت شده است.
برآیند این متغیرها در صورت‌وضعیت‌های قطعی پاییز ۱۴۰۵، واقعیت انكارناپذیری را پیش روی مهندسان مترور و سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. درحالیكه در سال ۱۴۰۴، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع بنا در شهرهای بزرگ بین ۱۵ تا ۲۸ میلیون تومان متغیر بود، در مهرماه ۱۴۰۵ هزینه صرفا «سفت‌كاری» (شامل فونداسیون، اسكلت و دیوارچینی) در كلان‌شهرها به ۳۹.۵ تا ۴۹.۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. با اضافه شدن فاز نازك‌كاری، تاسیسات مكانیكی و برقی (MEP)، آسانسور و عوارض شهرداری، بهای تمام‌شده ساخت هر متر مربع ساختمان متعارف در تهران و كلان‌شهرها در پاییز ۱۴۰۵ بین ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان (و در پروژه‌های با متریال لوكس تا ۱۰۰ میلیون تومان) تثبیت شده است. حتی در پروژه‌های اقتصادی و حمایتی دولتی (نظیر نهضت ملی مسكن)، هزینه ساخت هر مترمربع به ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان بالغ گردیده است.
ركود سایه جنگ
پاییز ۱۴۰۵ نماد بارز استقرار پدیده «ركود تورمی» در اكوسیستم مستغلات ایران است؛ وضعیتی پارادوكسیكال كه در آن، «انقباض شدید تقاضای موثر» و «تورم افسارگسیخته نهاده‌های تولید» به‌طور همزمان در بازار حضور دارند. كالبدشكافی این وضعیت نشان می‌دهد كه سایه تنش‌ها و منازعات ژئوپلیتیك منطقه‌ای، با افزایش «ریسك ادراك‌شده»، استراتژی «توقف و انتظار» را بر هر دو سوی معادله بازار تحمیل كرده است.
فلج تصمیم‌گیری در سمت تقاضا
از یك‌سو، شكاف میان رشد درآمد خانوارها و قیمت مسكن به حدی عمیق شده است كه خرید یك واحد میان‌متراژ ۷۵ متری در پایتخت (با احتساب قیمت ضمنی متری ۱۹۰ میلیون تومان) نیازمند بیش از ۱۴ میلیارد تومان سرمایه است. ابزارهای تامین مالی رسمی نیز كارایی خود را از دست داده‌اند، به‌گونه‌ای كه هزینه دسترسی به تسهیلات بانكی مسكن بسیار سنگین بوده و بازپرداخت اقساط ماهانه در سطوح ۸۵ میلیون تومانی، عملا تنها كفاف خرید حدود ۲۰ متر مربع بنا را می‌دهد. درنتیجه، تقاضای مصرفی از بازار خرید خارج شده و به بازار اجاره رانده شده است؛ امری كه هزینه اجاره‌بها را به ۴۰ تا ۷۰درصد از كل درآمد خانوارها رسانده و میانگین اجاره ماهانه در مناطق ۲۲گانه تهران را به سطوح بی‌سابقه‌ای كشانده است. ازسوی دیگر، تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلیل هراس از ریسك‌های نظامی و ژئوپلیتیك، ترجیح داده است نقدینگی خود را در دارایی‌های قابل حمل و نقدشونده (طلا، ارز و صندوق‌های درآمد ثابت) پارك كند تا در صورت بروز تكانه‌های جدید، دچار قفل‌شدگی سرمایه در دارایی غیرمنقول نشود.
فلج سمت عرضه
خطرناك‌ترین پیامد ركود سایه جنگ و تورم فشار هزینه، نه در تالار معاملات املاك، بلكه در كارگاه‌های ساختمانی در حال وقوع است. سازنده و سرمایه‌گذار بخش خصوصی در پاییز ۱۴۰۵ در یك تنگنای دوگانه گرفتار شده است: از یك‌سو، به دلیل نبود خریدار نقد و توقف پیش‌فروش‌ها، جریان ورودی نقدینگی به پروژه‌ها خشكیده است و ازسوی دیگر، به دلیل رشد روزانه قیمت فولاد، سیمان و تجهیزات تاسیساتی، هر ماه تاخیر در تكمیل پروژه، انحراف هزینه‌ای سنگینی را به بودجه تحمیل می‌كند.
در واكنش به این عدم تعادل، سازندگان با دو گزینه مواجه شده‌اند؛ یا باید منابع مالی جدیدی با هزینه فرصت بسیار بالا تزریق كنند یا سرعت اجرای عملیات كارگاهی را به حداقل رسانده و پروژه‌ها را در فاز سفت‌كاری متوقف سازند. آمارهای كلان بخش مسكن در مهرماه ۱۴۰۵ گواهی می‌دهد كه تولید سالانه مسكن در كشور به كمتر از ۴۰۰ هزار واحد سقوط كرده است (درحالیكه برآوردهای جمعیتی براساس ۱۸ میلیون مجرد بالای ۲۰سال و نرخ موالید، نیاز سالانه كشور را بیش از یك میلیون واحد نشان می‌دهد). همزمان، كاهش محسوس صدور پروانه‌های ساختمانی جدید، به بن‌بست خوردن تامین مالی طرح‌های حمایتی (نهضت ملی مسكن) و تشدید پدیده «كوچ سرمایه و سازندگان ایرانی» به بازارهای باثبات‌تر منطقه‌ای نظیر تركیه، عمان، ارمنستان و عراق، زنگ خطر انقباض شدید عرضه در افق پیش رو را به صدا درآورده است.
چشم‌انداز استراتژیك بازار
جمع‌بندی متغیرهای اقتصاد مهندسی و رفتارسنجی كلاس‌های دارایی در پاییز ۱۴۰۵ نشان می‌دهد كه ایستایی فعلی قیمت مسكن، یك تعادل پایدار اقتصادی نیست، بلكه یك «تعادل ناپایدار ناشی از اصطكاك ژئوپلیتیك» است. در حال حاضر، كشمكش میان «سقف توان مالی خریدار» و «كف هزینه جایگزینی فروشنده»، خود را در قالب افت شدید شمار معاملات و ركود سنگین نشان داده است نه كاهش واقعی ارزش بنیادی ملك.
برمبنای قوانین حاكم بر اقتصاد مستغلات و چرخه عمر پروژه‌های EPC، تداوم وضع موجود در میان‌مدت ناممكن است و بازار در آستانه یك تغییر فاز ساختاری قرار دارد. نخستین محرك این تغییر فاز، «عدم امكان فروش زیر هزینه جایگزینی» است، چراكه هیچ سازنده یا مالك هوشمندی در شرایطی كه بازسازی یك مترمربع بنای متعارف بین ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان هزینه مستقیم در بر دارد و بهای زمین و انشعابات نیز با تورم بیش از صددرصدی مواجه بوده است، اقدام به واگذاری دارایی خود زیر قیمت جایگزینی نخواهد كرد. فشار هزینه‌ای انباشته‌شده در میلگرد ۱۰۰ هزار تومانی و سیمان ۵ میلیون تومانی، به صورت كامل در ساختار قیمت تمام‌شده واحدهای در حال ساخت نفوذ كرده و كف قیمتی جدیدی را تثبیت نموده است.
دومین نیروی پیشران، فعال شدن مكانیسم «شیفت معكوس دارایی‌ها» در آینده نزدیك است. دارایی‌های موازی (به‌ویژه طلا و سكه در كانال ۲۶۰ میلیون تومان و دلار در كانال ۲۶۰ هزار تومان) بخش عمده‌ای از پتانسیل رشد تورمی و حباب انتظاری خود را پیش‌خور كرده‌اند. تجربه تاریخی ادوار مسكن در اقتصاد ایران اثبات كرده است كه سرمایه‌های بزرگ پس از كسب سود اسمی در بازارهای پرنوسان و نقدشونده، برای تثبیت سود و كاهش ریسك پرتفوی، ناگزیر به بازگشت به سمت لنگرگاه دارایی‌های فیزیكی و بادوام (مسكن و زمین) هستند. این چرخش سرمایه در شرایطی رخ خواهد داد كه بازار با «شلاق كمبود عرضه در فاز پسا-ركود» مواجه است، زیرا افت تولید مسكن به زیر ۴۰۰ هزار واحد و توقف پروژه‌های جدید در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، كسری شدید واحدهای نوساز و آماده تحویل را در سال‌های ۱۴۰۶ و ۱۴۰۷ رقم زده است.
بنابراین، هشدار تحلیلی به فعالان اقتصادی و سیاستگذاران كلان آن است كه فنر قیمتی مسكن در پاییز ۱۴۰۵ در بالاترین درجه فشردگی تاریخ دهه اخیر خود قرار دارد. به محض مخابره نخستین سیگنال‌های ثبات نسبی در متغیرهای برون‌زای ژئوپلیتیك و كاهش ابهام سیاسی، استراتژی «انتظار» در سمت تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی انباشته‌شده خواهد شكست. در آن لحظه، همزمانی «ورود نقدینگی شیفت‌یافته از بازار طلا و ارز» با «كمبود شدید واحدهای نوساز» و «بهای تمام‌شده متری ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومانی ساخت»، بازار مسكن را برای جبران جاماندگی ۱۸ ماهه خود، وارد یك خیز قدرتمند و اجتناب‌ناپذیرِ مبتنی بر هزینه جایگزینی خواهد كرد. منبع: اعتماد