گزارش تازه بانك مركزی از روند تحولات بازار مسكن پایتخت در آبان ماه امسال حاوی نكات جالب توجهی است. نخست اینكه معاملات مسكن پس از یك دوره ركود شدید، كم‌كم به رونق نزدیك می‌شود. در آبان ماه امسال، حدود ۸ هزار واحد مسكونی در تهران معامله شده . این عدد هنوز در سطوح ركودی قرار دارد، اما در مقایسه با مهرماه حدودا ۵۰ درصد تعداد معاملات رشد كرده‌اند.

می‌توان در نگاه اول، رشد تعداد معاملات را به تشدید نااطمینانی‌ها و نوسان‌های قیمتی در دیگر بازارهای دارایی نظیر ارز یا خودرو یا سكه و طلا نسبت داد. اما باید دانست كه همزمان با این تحولات، متوسط قیمت یك مترمربع زیربنای مسكونی فقط در طول یك ماه نزدیك به 7 درصد جهش داشته است. این به معنای افزایش 3 میلیون تومانی قیمت یك مترمربع زیربنای مسكونی در طول یك ماهه مهر ماه تا آبان ماه امسال است. این در حالی است كه متوسط قیمت مسكن در مهر ماه نسبت به پایان تابستان تغییری نداشت. جهش 3 میلیون تومانی قیمت یك مترمربع زیربنای مسكونی فقط در طول یك ماه نشان می‌دهد كه انتظارات تورمی به بازار مسكن سرایت كرده و همزمان با التهاب بازارهای موازی، بخش مسكن نیز از فضای تورم عمومی كشور جا نمانده است.
 این را هم باید گفت كه متوسط قیمت یك مترمربع مسكن در شهر تهران طی آبان ماه به حدود 47 میلیون تومان رسیده است. 46 درصد رشد نسبت به آبان سال گذشته كه در نوع خود یك ركورد بالا محسوب می‌شود.
به نظر می‌رسد بخش اصلی تاثیرات مخرب تورم مسكن در این یك ماه، به زودی خود را در بازار اجاره‌بها نشان خواهد داد. بخش اجاره‌بهای مسكن همواره تابعی از قیمت كلی یك ملك بوده است. معمولا در بازار ملك برای محاسبه اجاره یك واحد مسكونی، قیمت كل آن تقسیم بر عددی مانند 6 یا 4 می‌شود. یك‌ششم یا یك‌چهارم قیمت ملك به عنوان عدد رهن كامل ملك در نظر گرفته می‌شود. اگر مستاجر این عدد را نداشته باشد با فرمول خاصی، میزان رهن به اجاره تبدیل می‌شود.
بالا رفتن قیمت ملك در آبان ماه كه نشانه‌هایی از ورود پول و نقدینگی سرگردان به بازار مسكن را به همراه دارد، می‌تواند در ادامه سال به رشد شدید قیمت اجاره‌بها بینجامد. آن هم در زمانی كه خبری از شدت گرفتن عرضه در بازار مسكن نیست و وعده ساخت سالانه یك میلیون واحد مسكونی نیز بر زمین مانده و گزارش مستندی درباره آن منتشر نشده است.

مسكن از ركود خارج شده است
بیت‌الله ستاریان، كارشناس بازار مسكن در واكنش به جهش 3 میلیون تومانی قیمت مسكن در آبان ماه 1401 و رسیدن آن به محدوده 46 میلیون و 700 هزار تومان در هر مترمربع به «اعتماد» گفت: اگر برجام نهایی می‌شد و گشایش‌های اقتصادی در كشور رخ می‌داد، بازار مسكن هم با رونق تورمی مواجه می‌شد، اما با توجه به اینكه در اقتصاد هیچ‌گونه گشایشی رخ نداده است در ماه‌های ابتدایی سال این بازار با ركود تورمی مواجه شده بود.
ستاریان با بیان اینكه با رشد معاملات در بازار مسكن شاهد خروج این بازار از ركود هستیم، خاطرنشان كرد: بازار مسكن از 6 ماه گذشته در حالت انتظار بود و در دوره ناآرامی‌های اخیر نیز تا حدودی به ركود فرو رفت. اما در آبان ماه از حالت ركودی خارج شد.

تولید مسكن نمره مردودی گرفت
او افزود: رشد 3 میلیون تومانی قیمت مسكن در یك ماه و عبور آن از 43 میلیون تومان به 46 میلیون و 700 هزار تومان به معنی رشد حدود 7 درصدی قیمت‌هاست كه البته رقم كمی هم نیست . در صورتی كه این موضوع ادامه‌دار باشد و دو ماه پشت سر هم تكرار شود، می‌توان گفت یك فاجعه است؛ چراكه ممكن است قیمت مسكن تا 30 درصد هم بالا برود و دلیل اصلی آن هم كمبود مسكن است.
ستاریان خاطرنشان كرد: بارها و بارها در رسانه‌ها اعلام شده كه وضعیت تولید مسكن در كشور بحرانی است كه آن هم به دلیل ساختار اقتصادی كنونی بخش خصوصی است كه قادر به تولید بیشتر مسكن در كشور نیست و قدرت تولید هم ندارد . به نوعی دست بخش خصوصی بسته است و هیچ ابزار مالی در اختیار بخش خصوصی نیست و توان تولید هم ندارد . بخش خصوصی به جای انبوه‌سازی به سمت خرده‌سازی رفته است و با توجه به سرمایه اندكی كه در دست دارد شاید بتواند در نهایت 10 تا 20 واحد مسكونی بسازد.

افول تولیدكنندگان انبوه در كشور
این كارشناس بازار مسكن با بیان اینكه ابزارهای مالی در كشور جوابگوی بازار ساخت و ساز نیست، گفت: با وجود این ابزارهای مالی محدود گروه‌های سازنده در كشور قادر به رشد نیستند و به غول‌های سازنده هم تبدیل نخواهند شد و دیگر تولیدكننده انبوه در كشور نداریم. این كارشناس مسكن با بیان اینكه بازار مسكن همچنان در حالت انتظار به سر می‌برد، گفت: در گزارش بانك مركزی هم اعلام شده كه معاملات آپارتمان‌های مسكونی در آبان ماه نسبت به ماه قبل 47.8 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.6 درصد افزایش داشته است و این موضوع روی افزایش قیمت مسكن هم تاثیرگذار بوده و این رشد در قیمت و معاملات برای ماه‌های آتی هم قابل پیش‌بینی است.
ستاریان در ادامه پیش‌بینی كرد: تا ده سال آینده در صورتی كه افزایش در معاملات، افزایش در سرمایه‌گذاری‌ها و افزایش در قیمت و تولیدات (در صورت وعده‌های دولت) صورت پذیرد، این بازار رونق می‌گیرد ضمن آنكه با رشد سه آیتم تولیدات، معاملات و سرمایه‌گذاری‌ها قیمت مسكن افت هم خواهد كرد.

رشد قیمت مسكن بر بازار اجاره اثرگذار است
این كارشناس بازار مسكن در پاسخ به این پرسش كه رشد 6.8 درصدی قیمت مسكن در آبان ماه، چه تاثیری بر بازار اجاره‌بها خواهد داشت، تصریح كرد: قطعا زمانی كه با افزایش قیمت مسكن روبه‌رو می‌شویم، پارامترهای متصل به آن نیز رشد می‌كند و بر آنها نیز اثرگذار است . در بازار اجاره‌بها كه تناسبی از قیمت ملك است تغییراتی ایجاد خواهد شد و با روند رو به بالای قیمت ملك شاهد رشد اجاره‌بها خواهیم بود.
ستاریان در ادامه تصریح كرد: پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال ضمن افزایش قیمت‌ها معاملات نیز با رشد همراه باشد. هر چند دولت قول‌هایی در رابطه با ساخت واحدهای مسكونی داده است، اما اساسا دولت نباید وعده ساخت و ساز بدهد و تنها وظیفه وزارت راه و شهرسازی هموار ساختن مسیر برای تولید مسكن در كشور و ساماندهی و تامین زمین شهری است.
او با انتقاد از وعده‌های دولت برای ساخت یك میلیون واحد مسكونی در سال افزود: تا زمانی كه اقتصاد كشور توسعه پیدا نكرده و ابزارهای مالی جدیدی معرفی نشده است چگونه می‌توان قول‌های وزارت راه و شهرسازی را در زمینه ساخت مسكن باور كرد؟ ضمن آنكه دولت تولیدكننده مسكن نیست و بخش خصوصی باید وعده دولت در ساخت یك میلیون مسكن در سال را اجرایی كند، در همه دنیا بیش از 90 درصد تولیدات در اختیار بخش خصوصی است و در هیچ كشوری دولت در ساخت و ساز دخالت نمی‌كند و دولت‌ها همواره سیاستگذار قوانین و تسهیل‌گر امور هستند.
منبع: اعتماد